DETALIIANUNT Urgent vand case

Numar de vizualizari: 277 (din 07.03.2010)

LOCALIZARE  Judetul  Arad  Localitatea  Arad  Zona  cartierul functionarilor  Cartier  Ultracentral  Adresa  alexandru vlad  DETALII SPATIU  Nr. camere  8  Confort  LUX  Categoria  Vila  Oferit spre  Vanzare  Suprafata  400 mp  Materialul constructiei  caramida  Pretul  250000 EUR (negociabil)  Detalii 1)Casa front stradal:living,bucatarie,doua camere,baie,garaj 2) Vila patru etaje:pivnita de 80 mp. living si sala de mese,bucatarie,camara si baie de seviciu;scara interna.Etajul unu:doua camere,baie si spalatorie:Mansarda:doua camere si baie. 3)Garsoniera de 65mp. cu baie si bucatarie.Curte betonata si gradina.  FACILITATI  Apa curenta  Termoficare  Centrala termica interna 2  Canalizare  Grup sanitar  Curent 220 V  Curent 380 V  Gaz  Telefon  CATV  Apometre  DEPENDINTE  Bucatarii: 3  Bai: 5  Balcoane: 1    ANEXE  Garaj :1  Acoperis  Mansarda  Terasa  Curte proprie 100 mp  Gradina 200mp mp    FINISAJE  Gresie/faianta  Parchet  Lambriuri

DATE DE CONTACT   Telefon: 0257251949

Cat pierd bancile la ruleta imobiliaraCele mai mari 20 de proiecte rezidenţiale aflate în proces de insolvenţă sau faliment au creat băncilor finanţatoare o gaură de aproape 450 milioane euro.

Bancherii caută variante care să le permită recuperarea unei părţi cât mai consistente din sumă, dar în cel mai bun caz pierd cel puţin 40% din bani.

Construcţia de ansambluri rezidenţiale noi este de departe sectorul spre care s-a scurs cel mai mare volum de finanţări bancare în perioada de explozie imobiliară.

Peste jumătate din proiectele identificate de Capital au fost finanţate de bănci cu capital elen, iar restul sunt majoritar austriece. Alpha Bank deţine o pondere de 30% din datoria totală înregistrată de cele 20 de proiecte eşuate şi are de recuperat 132 de mil. euro. Urmează Piraeus Bank, cu o expunere de 28% pe datoria totală a acestor ansambluri, şi BCR, cu 12,5%.

„Unele bănci coboară sub 80% şi altele sunt pregătite să ajungă la 20% din nivelul datoriei pentru valorificarea bunului, în funcţie de situaţia proiectului. Problema este că, dacă numărul de proiecte la discount este mare, influenţează valoarea propriilor portofolii. Este influenţată totalitatea valorii gajurilor luate de bănci.

Tocmai de aceea băncile preferă să scoată aceste active în mod discret, pe vehicule care fac property management. Unii au început să facă asta. Este o formă de curăţare a bilanţului băncii şi o împovărare a vehiculului care are capacitatea de a aştepta. Este ca o pivniţă unde stau conservate”, explică Dan Ioan Popp, preşedintele Impact Developer & Contractor.

Dacă în cazul Asmita Gardens, Ibiza Sol sau Alia Apartments, care sunt finalizate, băncile au şanse să îşi recupereze până la 70% din valoarea datoriei printr-o politică de preţuri adecvată, majoritatea trebuie să se uite la procente cuprinse între 20% şi 30%, deoarece proiectele pe care le-au finanţat sunt în stadii incipiente de construcţie.

„În cazul proiectelor nefinalizate, ai nevoie de investiţii, care de regulă nu există. Am văzut doar două cazuri în toată istoria insolvenţei în care banca a mai investit de la declanşarea procedurii. În această situaţie ori se vinde proiectul unui investitor, ori intră în faliment.

În faliment, valoarea acestor ruine este foarte mică, iar băncile nu pot decât să accepte această finalitate. La proiectele terminate, valoarea nu o să fie cât e nivelul creanţelor, dar pot recupera o parte bună din datorie”, menţionează Andreea Anghelof, managing partner al Casei de Insolvenţă Transilvania (CITR).

Cine cumpără falimentari

Valorificarea proiectelor ajunse în prag de faliment se poate face prin trei modalităţi: vânzarea tuturor activelor la licitaţie - cel mai fericit caz, trecerea firmei de dezvoltare în portofoliul unui vehicul extern creat de bancă sau vânzarea fiecărui apartament în parte - proces care poate dura ani de zile.

„Din câte observ eu, executorii nu prea ştiu ce să facă cu aceste proiecte. Nici băncile şi nici executorii nu ştiu să vândă. Cine cumpără 20-30 de apartamente poate accepta un risc mai mare, dar un om simplu, care s-a fript cu proiecte proaste în trecut, nu se mai bagă. Săracul cumpără tot scump.

Deocamdată, banca este într-un conflict pentru că a investit o sumă importantă de bani şi trebuie să recupereze maxim, dar investitorii nu vor să cumpere decât cu 500-600 euro/mp”, susţine Asher Lax, directorul de vânzări al Adama.

Raritatea investitorilor interesaţi de astfel de proiecte este o problemă reală printre bancheri. Din 2009 şi până astăzi, nu a fost vândut decât un singur ansamblu rezidenţial de proporţii la licitaţie, caz în care banca s-a deghizat în cumpărător.

Este vorba despre valorificarea My Dream Residence din Pipera, vândut pentru 16,7 milioane euro unui investitor necunoscut. Jucătorii din piaţă vorbesc însă despre un vehicul creat de Bank of Cyprus, principalul creditor al proiectului, care ar fi intervenit în tranzacţie.

Surse din cadrul departamentului de risc al uneia dintre băncile care se confruntă cu acest fenomen ne-au dezvăluit că există deja pe piaţă două entităţi economice create de bănci pentru vărsarea acestor proprietăţi „toxice”.

Aceleaşi surse susţin că băncile sunt potenţiali cumpărători ai proiectelor rezidenţiale valorificate prin licitaţie publică. „Investitorii se uită cu precădere la proiectele nefinalizate. Noi avem un caz de negociere la o sumă de opt milioane de euro. Într-adevăr nu e o bătălie pentru achiziţionarea lor. Nu sunt deosebit de atractive.

Mai există însă şi varianta prelurării lor în contul creanţei băncii. Anul acesta, cred că băncile vor lua în considerare şi această variantă. Vor merge în continuare pe ideea identificării unui investitor, dar cum acest proces nu se finalizează rapid vor prelua activul în contul creanţei şi vor continua discuţiile cu investitorii.

Acest proces poate merge şi în paralel cu vânzarea bucată cu bucată”, completează Andreea Anghelof.

Varianta de rezervă

Pe lângă cele trei variante enumerate, consultanţii vorbesc despre o a patra posibilitate de ieşire din proiectele păguboase. Din păcate, aceasta nu poate fi accesată decât de un număr redus de dezvoltatori.

Este vorba despre transformarea proiectelor rezidenţiale în unităţi hoteliere. Varianta nu poate fi abordată decât de investitorii ale căror proiecte sunt în locaţii centrale sau semicentrale şi care sunt dispuşi să suporte nişte costuri suplimentare.

„Sunt câteva cazuri în Bucureşti unde se negociază cu lanţuri hoteliere. Unul este în apropiere de Piaţa Unirii, unde există deja un operator hotelier interesat. Ulterior încheierii proiectului s-ar putea vinde către un investitor obişnuit cu operatorii hotelieri. Dacă modifici un proiect rezidenţial în hotel, operatorii sunt foarte stricţi cu privire la numărul de camere, de băi, cu structura, lucruri care ridică costurile”, subliniază James Heyworth Dunne, directorul departamentului de investiţii din cadrul CBRE România.

Bineînţeles că şi în această situaţie trebuie să existe acordul băncii finanţatoare şi a devenit deja notorie stricteţea cu care se acordă credite noi pentru dezvoltări imobiliare. Până la valorificarea activelor „toxice”, băncile trebuie să se confrunte cu valul de dosare care asaltează judecătorii.

Majoritatea actorilor activi pe piaţa imobiliară văd 2012 ca pe un an de cernere a proiectelor eşuate, iar direcţiile de acţiune urmate de bănci la început de an par să confirme această prognoză. „Băncile nu sunt pregătite să accepte o valoare foarte mică. Nu sunt disperate după cash şi acceptă să vândă bucată cu bucată.

Mă aştept tot mai multe proiecte să intre în insolvenţă, pentru că nu mai pot fi susţinute, dar valorificarea lor va fi de durată”, concluzionează partenerul CITR.

Acum este sănătos să „stai pe cash”, faţă de regula de dinaintea crizei, care indica activele imobiliare ca plasamente câştigătoare, este de părere Dan Ioan Popp.

Întrebarea este când îşi vor relua ciclul investiţiile imobiliare. Rămâne de văzut cine va fi câştigător: cei care vând astăzi la preţ de lichidare sau cei care aşteaptă reluarea cliclului pieţei.

444 mil. euro este valoarea cumulată a datoriilor bancare a celor mai mari 20 de proiecte rezidenţiale eşuate.

Sursa: CapitalUltimii 7 ani pe piata de retail: 2005, anul antreprenoriatului. Acum am revenit in 2002, blocati de dobanzi uriase2005 a fost anul antreprenoriatului, 2012 este anul in care piata s-a intors la nivel de finantare in urma cu 10 ani.

Intre au fost anii boom-ului, ai speculatorilor si jocului cu cifrele, astfel descrie ultimii 7 ani, Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

“Vedeam din toate partile dorinta de a face business in Romania. 2005 a fost anul antreprenoriatului cu substanta nu al speculatorului, ca 2007 si 2008. In 2007 era un joc al cifrelor”, spune nostalgic Gheorghe.

Cei 7 ani care au trecut din 2005 au fost si buni si rai. Criza a omorat jocul cifrelor din 2007-2008, iar acum, in opinia sefului Cusfman&Wakefield piata s-a intors in 2002.

“Piata este astazi ca in 2002. Suntem blocati de dobanzile uriase, avem inflatie mare. O piata de cash”, spune Razvan Gheorghe.

Totusi, piata de astazi este si fundamental diferita de cea dinainte de boom-ul economic din 2007-2008.

“Acum fata de anii dinainte de boom este ca acum nu putem sa zicem ca nu exista competitie”, mai spune Gheorghe.

Mai mult, Gheorghe isi aminteste ca prin 2003 apetitul de a investi in Romania nu era atat de mare, existand o competitie mare la nivel regional cu Polonia, Cehia si Ungaria. Atunci aveai ce sa cumperi pe aceste piete. Acum apetitul este scazut din cauza problemelor financiare.

Cum arata piata de retail acum 7 ani?

Spre finalul anului, in Romania existau 9 mall-uri , dintre care trei in Bucuresti: Bucuresti Mall, Plaza Romania si Bucuresti Mall (deschis in octombrie 2005-n.r.).

In prezent, numarul centrelor comerciale din Capitala este trei ori mai multe mall-uri la care se adauga mai multe parcuri de retail importante si alte cateva proiecte aflate in constructie sau in pre-inchiriere.

Daca in 2005 se discuta de un numar mic de mall-uri existente, acum cel putin pe piata din Capitala se discuta de o supraaglomerare si de zone in care nu mai exista loc pe piata pentru o noua dezvoltare.

Totusi sunt si zone care in opinia analistilor sunt inca neacoperite cum este estul si nordul Capitalei. Pentru ambele zone insa sunt proiecte mari in plan. In est ar urma sa se construiasca Parklake Plaza, iar in zona de nord este in plan Promenada.

La nivel de livrari anul 2011 a fost unul slab, insa spre deosebire de anii dinainte boom-ului cand stocul era foarte mic, in prezent depaseste 2 milioane de metri patrati.

Chiriile din mall-uri ajungeau si la 120 euro pe metru patrat lunar in 2005 in Bucuresti, asta si ca urmare a numarului mic de spatii disponibile.

In prezent, chiriile prime in centrele comerciale se situau intre 65-70 euro/mp/luna, iar in cazul a multe din proiectele noi dezvoltatorii se bat in a oferi tot felul de beneficii chiriasilor.

Sursa: Wall-Streetsursa: flux imobiliarCiteste si stirile imobiliareCum dau dezvoltatorii “tepe” cu viciile de constructie
BCR a depasit pragul de 1 miliard de euro acordat pentru Prima casa
Bancile nu mai fac afaceri imobiliare pentru ca banii se intorc greu
Vesti proaste pe toate fronturile real estate-ului autohton
Vanzarea casei va fi nula fara atestatul energetic
Guvernul vrea sa mai amane legea privind proprietatile nationalizate
Investitorii nu sunt interesati sa finanteze locuintele ANL, pentru ca nu-si recupereaza banii
Romania, repetenta Europei la restituirea proprietatilor
“Gaura” lasata de Guvern in imobiliare: Fara subventii, mai putini cumparatori
Dezghet pe piata apartamentelor vechi
2012 ar putea aduce o crestere pe segmentul spatiilor industriale
Mica evaziune imobiliara
Numarul autorizatiilor pentru constructii de locuinte a crescut cu 15,4% luna trecuta
ANL va finaliza anul acesta 1.800 de locuinte incepute anterior
O companie de consultanta imobiliara a evaluat proprietati imobiliare in valoare de 7 miliarde de euro in 2011
Imobiliarii: Din nou cu picioarele pe pamant, dar speram la mai bine
Ce terenuri scot la vanzare bancile in orase
Se modifica Programul Prima casa. Vezi schimbarile preconizate
Chiriasii ANL vor sa cumpere apartamentele in rate
Prima Casa se modifica. Reabilitarea termica este blocata in blocurile unde exista proprietari cu apartamente ipotecate la stat
Nu dati niciun ban agentilor imobiliari inainte de incheierea tranzactiei! Taxa de vizionare – complet ilegala
Dezvoltatorii de locuinte propun facturi mai mici cu 35% la utilitati
Topul celor mai mari cresteri ale chiriilor la spatiile de birouri
Jocurile imobiliare ale bancilor: Ce aduce 2012?
Romania, vanduta strainilor la metru patrat
Orasele cu cele mai multe birouri: Unde gasesti cele mai mici chirii
Volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 63% in ianuarie 2012 ca serie bruta
Prima Casa. Unde sunt cele 2 miliarde de euro ale programului
Preturile nu mai scad, chiriasii nu mai pleaca
Cine sta in casele scoase la vanzare de RA-APPS