Oferte imobiliare

Inchiriere birouri Arad Ultracentral: birou de inchiriat	250 EUR/luna	13.09.2011		detalii
inchiriez spatiu pentru birouri ultracentral, situat langa tribunalul arad, compus din doua camere si baie, mobilat, aer conditionat, termopan, ideal pentru orice tip de cabinet individual, ocupabil imediat.
Inchiriere birouri Arad Ultracentral: birou de inchiriat		09.11.2010		detalii
inchiriez spatiu pentru birouri situat ultracentral, langa tribunalul arad, in suprafata de 40 mp, compus din doua camere si baie, renovat in septembrie 2010, mobilat, aer conditionat, termopan, gresie, usa metalica

Prima Casa ca brand umbrelaOportunitatea de promovare este folosită doar de bănci. Dezvoltatorii, retailerii şi furnizorii de servicii o ratează.

„Prima Casă” a devenit practic un brand sub umbrela căruia se pot promova nu numai băncile înscrise în program, dar şi dezvoltatori, retaileri sau prestatori de servicii.

Aceştia comunică făcând dese referiri la acest brand pentru a sugera anumite avantaje pentru client. Totuşi, foarte puţini reuşesc să-şi diferenţieze comunicarea prin asocierile create de acest brand.

A vantajele asociate brandului „Prima Casă” constau în dobânzi mai mici decât me­dia, un avans foarte mic din preţul locuinţei, impozita­re şi taxe no­tariale reduse, precum şi di­verse fa­cilităţi la partenerii băn­cilor înscri­se în program sau ai dezvoltatorilor.

Pe de altă parte, pro­gramul şi oferte­le sale sunt in­tens mediatizate, iar in­for­maţiile a­fe­rente prezintă in­teres pentru un public foarte larg.

Con­form unui studiu recent al BCR, a­proape ju­mătate din români (45,54%) intenţio­nează să-şi cumpere locuinţă cu 5-10% avans, prin inter­me­diul programului.

În acest context, aso­cie­rea cu brandul „Prima Ca­să” repre­zin­tă o oportunitate de promovare pentru bănci, dezvoltatori, dar şi no­tari, re­taileri de mobi­lier sau e­lec­trocasnice, furnizori de materiale de construcţii sau finisaje interioare etc.

Atâta vreme cât condiţiile de fi­nanţare sunt relativ asemănătoa­re, diferenţa o pot face facilităţile oferi­te de către cei implicaţi.

Însă, cu câteva excepţii, cum ar fi bănci­le, comunicarea acestora pare zgomot de fond, întrucât foarte puţini îşi pun în va­loare un element de diferenţiere sau un avantaj competitiv.

Costul aferent este într-adevăr cel mai important criteriu pentru achi­zi­ţia unui imobil prin Progra­mul „Pri­ma Casă”.

Este ştiut că ma­jori­ta­tea locuinţelor vândute prin acest program au fost cele vechi sau cele noi, dar foarte ieftine. A­ces­tea se cer şi în continuare.

Pen­tru a atrage a­ten­ţia asupra ofertei şi implicit asu­pra costurilor reduse, este suficientă şi o mică „găselniţă” de marketing.

Însă actualmente majoritatea celor care şi-ar putea promova produsele şi serviciile sub acest brand comuni­că exclusiv pe preţ, ceea ce face ca ofertele să fie nediferenţiabile.

Facilităţi, cadouri şi avantaje oferite de bănci

Băncile au la îndemână un re­per­­toriu mai larg pentru a se promova sub umbrela Programului „Pri­ma Casă”.

Pentru diferenţierea ofertelor de credite, acestea fac de­se refe­ri­ri la facilităţi, avantaje şi chiar ca­douri pen­tru clienţi, acordate atât în func­ţie de tipul creditului, cât şi în func­ţie de relaţiile an­terioare ale băn­cii cu clientul res­pec­tiv, pentru a înde­plini şi nişte obiective de fideli­zare.

BCR, de exemplu, acordă do­bânzi mai avantajoase şi pretinde o documentaţie simplificată pentru clienţii cu isto­ric la bancă. La fel, Raif­feisen are o ofertă specială de do­bândă pentru clienţii care primesc sa­lariul în cont deschis la această bancă.

Facilităţile se referă în principal la avans, veniturile acceptate, comisioane şi taxe de evaluare a imobilului, acceptarea codebitorilor.

Astfel, pentru a da posibilitatea obţinerii unor credite mai mari, u­nele bănci precum BCR, BRD, Mille­nnium sau Alpha Bank admit cumularea unei game mai mari de venituri, în afara celor din salarii: de exem­plu dividende, activităţi in­de­pen­dente, drepturi de autor, ren­te viagere etc.

În acelaşi scop, al com­pletării veniturilor, BCR, Millen­nium şi CEC Bank acceptă mai mulţi co­plătitori. Perioada de gra­ţie avantajoasă, de până la 18 luni, este o altă facilitate oferită de CEC Bank.

Unele bănci, precum Millen­nium, îşi diferenţiază oferta şi prin posibi­litatea de a nu plăti taxa de evaluare a imobilului, care e achita­tă de către bancă. La Bancpost a­ce­eaşi ofertă a fost valabilă doar pentru cererile depuse până la 31 iulie.

La Raiffeisen nu mai este necesară constituirea depozitului colate­ral (contravaloarea a 3 rate lunare) la acordarea creditului, nu există in­ter­dicţia de a înstrăina locuinţa timp de 5 ani de la acordarea creditului, iar documentaţia este simplificată, ne­fiind necesare contracte de garan­ta­re, cash colateral sau certificat e­ner­getic.

BCR oferă clienţi­lor posibi­li­ta­tea aprobării creditului chiar înain­te de găsirea locuin­ţei.

Comisioanele zero pentru acor­da­rea, administrarea creditului sau rambursarea în avans, posibilită­ţi­le de Internet banking fără taxe sau comisioane sunt cuprinse în oferta celor mai multe bănci.

În privinţa avantajelor, băncile au oferte speciale pentru carduri de credit, vouchere cadou, reduceri şi facilităţi la magazinele partenere etc.

De exemplu, clienţii care îşi iau pri­ma casă cu un credit de la Banc­post primesc cadou 2.000 de lei pen­tru a şi-o amenaja.

Clienţii CEC Bank au posibilitatea obţinerii u­nui card de credit în baza analizei aceleiaşi do­cu­mentaţii, iar cei ai Alp­ha Bank beneficiază de un card de credit, Alpha­Card VISA Credit sau Alpha Master­Card Credit, fără taxa de emitere în primul an, care poate fi utilizat pentru orice fel de cumpărături.

Tot Alp­ha Bank oferă reduceri şi facilităţi la magazinele partenere prin interme­diul Alpha Club , pentru clienţii care contrac­tea­ză credite „Prima Casă”.

Discounturi există, dar sunt invizibile

Conform studiului BCR referitor la intenţiile de cumpărare a u­nei locuinţe, principalele medii de in­for­mare sunt Internetul, precum şi agenţiile şi dezvoltatorii imobiliari.

La dezvoltatori găsim în general o comunicare bazată exclusiv pe preţ. Majoritatea reclamelor sună la fel: „Prima Casă (la curte - n.r.) la preţ de apartament”, „Cumpără Pri­ma Casă cu doar 59.999 euro”, „A­vans de numai 5% pentru Prima Ca­să” şi cu acestea se cam termină re­pertoriul promoţional al dezvol­ta­torilor cu referire la program.

În ceea ce priveşte informaţiile referitoare la alte avantaje financiare, pe acestea nu le găsim nici mă­car pe site-urile lor. De exemplu, Green City oferă vouchere de 3.000 de euro la pachetele de finisaje in­te­rioare, însă pentru a afla acest lu­cru trebuie să mergi la magazinul Mega Image şi să găseşti flyerul promoţional.

În ceea ce priveşte retailerii, singurul care s-a diferenţiat oarecum în acest context, doar printr-o sim­plă co­municare în mediile adecva­te, este Flanco.

În parteneriat cu Whirl­pool Romania, a creat un pachet de electrocasnice special destinat persoanelor care îşi cumpără locuinţă prin Programul „Prima Casă”.

Pa­che­tul are un preţ promoţional de 800 de euro şi in­clude un cuptor e­lec­tric, o plită pe gaz, o hotă telesco­pică şi o maşină de spălat vase, toate marca Whirlpool.

Sunt mulţi retaileri de mobilier care oferă discounturi între 10 şi 20% pentru cei ce aplică la Pro­gra­mul „Pri­ma Casă”.

De exemplu, Mo­bil­ma­nia.ro oferă pachete pro­mo­ţio­nale „Prima Casă” cu reduce­re de 10% pentru toată mobila de ca­re este nevoie în bucătărie, dormitor şi li­ving.

Însă majoritatea celor care ofe­ră avantaje pentru aplicanţi sunt greu de găsit întrucât nu co­mu­nică acest lucru pe mediile potrivite.

Sursa: Saptamana FinanciaraIn imobiliare, ne-am obisnuit sa se vorbeasca mult si sa se faca putinFinantarea pare o adevarata misiune imposibila in 2012. In aceste conditii ce se va intampla cu anunturile de noi dezvoltari din domeniu, destul de multe in ultimul an? Razvan Gheorghe, seful consultantului imobiliar Cushman & Wakefield, raspunde scurt “Ne-am obisnuit sa se vorbeasca mult si sa se faca putin”.

Banii nu sunt disponibili in imobiliare, iar daca sunt disponibili sunt foarte scumpi, spune Gheorghe care a precizat ca totusi din exterior piata locala de retail este vazuta ca una cu potential. Potrivit sefului Cushman&Wakefield, disponibilitatea bancilor de finantare a scazut la nivel european din cauza reglementarilor de capitalizare si prudenta bancara.

“In Romania este o problema majora si pentru ca finantarea imobiliara se face in proportie covarsitoare de la banci, piata de capital fiind foarte mica. Ar trebui sa invatam si noi de la vecinii bulgari care au luat bani prin REIT. La noi nu exista legi care sa reglementeze aceste fonduri”, a explicat Razvan Gheorghe.

Cum trebuie sa arate un proiect de mall pentru a obtine finantarea? Gheorghe spune ca , in general, preinchirierile trebuie sa ajunga la 70%, iar finantarea efectiva acopera 50% din valoarea proiectului, excluzand terenul. De asemenea, primii bani care se investesc sunt cei proveniti din fonduri proprii.

Piata va fi insa dura in 2012 si sub alte aspecte nu doar in ceea ce priveste finantarea. “Ce ucide business-ul este greutatea de a prognoza din prezent”, considera Gheorghe.

Gheorghe mai spune ca in acest an va continua trendul de acaparare a cotei de piata de catre retailerii de tip discount din zona de fashion si sport, in timp ce in zona de office este posibil ca gradele de neocupare ale cladirilor inferioare sa creasca in acest an. La nivel de inchirieri, Gheorghe considera ca piata va ramane la acelasi nivel ca in 2011, insa mentioneaza ca este posibil sa fie cumparate mai multe terenuri si spatii.

Despre posibilele noi falimente din domeniul mallurilor, seful Cushman&Wakefield spune ca este posibil sa mai apara, insa cel mai probabil in cazul unor proiecte mici.

In ceea ce priveste nivelul chiriilor de pe piata, Razvan Gheorghe spune ca s-a ajuns la un nivel suficient de mic, iar o contractie mai mare ar pune in pericol stabilitatea financiara a proprietarilor.”Chiriile din prezent sunt normale”, considera managerul.

In ceea ce priveste anul trecut, seful Cushman&Wakefield spune ca din punct de vedere al tranzactiilor a fost mai prost decat 2010, dar ca in schimb companiile de consultanta au castigat mai mult din zona de servicii, cum ar fi property si project management sau evaluari.

Pe aceasta zona a fost o crestere si pentru ca marile companii s-au focusat mai mult pe aceste domenii, decat in trecut, considera Gheorghe.

Despre business-ul Cushman&Wakefield, Gheorghe afirma ca s-a situat la acelasi nivel din 2010 si ca in continuare au inregistrat pierderi.

Afacerile Cushman & Wakefield au scazut cu peste 50% in 2010, pana la 1,67 milioane de euro, iar pierderile au crescut pana la 700.000 euro.

Sursa: Wall-StreetDe ce nu se construiesc locuinte pentru inchiriere in RomaniaRomânia se plasează pe primele locuri în Europa după numărul de locuinţe proprietate privată, cu o pondere de peste 90% în fondul locativ al ţării.

Ansamblurile rezidenţiale dedicate exclusiv închirierii sunt o raritate, pentru că randamentele oferite de o asemenea investiţie nu sunt destul de atractive.

Circa 1,6 milioane de locuinţe din România sunt închiriate, adică un procentaj de 20% din întregul fond locativ al ţării.

Datele statistice oficiale relevă însă că doar 4%-7% din total sunt închiriate, diferenţa fiind pusă pe seama imensei evaziuni fiscale cu care se confruntă acest sector.

De remarcat că majoritatea covârşitoare a locuinţelor închiriate provin din fondul locativ vechi, pentru că în România nu au fost dezvoltate decât un număr nesemnificativ de proiecte rezidenţiale dedicate închirierii. Dezvoltatorii imobiliari pun această situaţie pe seama randamentelor slabe oferite de o asemenea investiţie.

„Dintr-o astfel de investiţie îţi recuperezi banii în 18-20 de ani, deoarece chiriile sunt mici. De vreme ce 8-10 ani de acum încolo piaţa imobiliară va fi neatractivă pentru investitori, nu are sens să bagi bani în asemenea proiecte. Dacă la noi se plăteşte pe un pat 75 de euro, în ţările vestice vorbim de 300 de euro, adică de peste trei ori mai mult. Ar fi suficient să avem o chirie de trei ori mai mare pentru ca perioada de recuperare a investiţiei să se reducă la şapte ani, excepţional de bună pentru imobiliare”, explică omul de afaceri Liviu Tudor, preşedintele Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România (RABO) şi printre puţinii investitori care au dezvoltat proiecte dedicate exclusiv închirierii.

El a gândit ansamblul rezidenţial West Gate Studios din Militari, care cuprinde 650 de camere, ca pe un produs derivat al complexului de birouri pe care l-a dezvoltat în acelaşi perimetru. Aceasta este singura variantă pe care Liviu Tudor o găseşte viabilă pentru a susţine financiar o astfel de afacere.

„La noi s-a justificat această investiţie în contextul unui mix de clădiri, un orăşel. Complexul este dedicat tinerilor la început de carieră. El poate veni ca o ancoră sau ca produs derivat unui proiect integrat. Comparativ cu o clădire comercială, de birouri sau un spaţiu logistic, chiria pentru apartamente este mică. De aceea nu avem apartamente de închiriat”, mai spune Tudor.

Un exemplu în plus sunt proiectele rezidenţiale de lux, dezvoltate în zona Nordului-Herăstrău, care înainte de criză se închiriau cu 2-3.000 de euro pe lună, iar acum, chiar dacă s-au redus chiriile la jumătate, lipsa clienţilor reprezintă o problemă reală.

Explicaţia constă în faptul că străinii care le închiriau fie au plecat din România, fie nu mai primesc sporuri de la multinaţionalele pentru care lucrează.

Randamente din chirie

Nu doar perioada mare de amortizare a investiţiei împiedică dezvoltatorii să mizeze pe locuinţe de închiriat. Costul de finanţare pe care un dezvoltator imobiliar îl are pentru a construi un ansamblu de locuinţe este de circa 7%-8% pe an.

În cazul unui apartament al cărui cost de dezvoltare se ridică la 60.000 de euro, se poate obţine o chirie de circa 300 de euro/lună, ceea ce oferă un randament brut de 6%. Din acest procentaj, dacă se scade şi impozitul pe proprietate, care variază între 1% şi 1,5%, investitorul rămâne cu 4,5%-5% brut, fără a lua în considerare şi alte costuri precum TVA, întreţinerea imobilului sau ratele bancare.

„Este o disproporţie între costuri şi venituri. Dacă nu am vorbi de un cost de dezvoltare de 60.000 de euro, ci de 30.000 de euro, randamentul s-ar dubla la 12%, iar investitorul ar rămâne cu circa 10%, care este superior unui depozit bancar. Costurile de dezvoltare ar trebui să fie mai mici, pentru a deveni rentabil sau chiriile ar trebui să fie mai mari, însă realitatea demonstrează că acestea au scăzut”, subliniază Dan Ioan Popp, preşedintele Impact Developer & Contractor.

Întrebarea care persistă este cum de în alte ţări există totuşi un portofoliu consistent de locuinţe ce pot fi închiriate? SUA este un exemplu în acest sens. Răspunsul vine tot de la dezvoltatori: în SUA se pot accesa credite pentru investiţii cu dobânzi de 3%, iar costul de construcţie este mult mai mic, pentru că americanii nu cer locuinţe din cărămidă sau BCA.

În plus, chiriile sunt mult mai mari. În oraşele medii din SUA găseşti cu greu chirii mai mici de 800 de euro/lună. Bineînţeles că şi veniturile populaţiei sunt altele.

„Dacă eu dau la bancă 5% şi nu pot obţine din închiriere 8%, nu e rentabil. Ştiu că primăriile din Bucureşti au căutat să cumpere blocuri de apartamente de la dezvoltatori pentru a le închiria, însă nu s-a ajuns la niciun acord. Sunt clădiri care stau goale în Ghencea. Piaţă ar exista, pentru că în loc să plătească rate lunare, mulţi oameni ar prefera să stea în chirie pe teremen lung”, spune Asher Lax, directorul de vânzări al Adama, dezvoltator cu un portofoliu de circa 600 de locuinţe nevândute.

Cheia este tot la stat

Intervenţia statului pe această piaţă pare a fi singura soluţie în acest moment, de vreme ce costul dezvoltării nu mai poate fi coborât foarte mult, iar chiriile nu pot fi crescute.

Dacă programul „Prima Casă”, de la care investitorii imobiliari se aşteptau să contribuie la relansarea industriei, s-a dovedit a fi mai mult un ajutor social, o măsură care ar putea da într-adevăr un imbold construcţiei de locuinţe ar putea fi subsidiile pentru chirie.

„Dacă s-ar asigura subsidii de 50 mil. euro pe an, ar rezulta că 25.000 de familii ar putea fi subvenţionate cu circa 150 de euro/lună. Astfel ar apărea o cerere stabilă de 25.000 de familii care nu vor mai vrea să cumpere, ci să locuiască cu chirie. O piaţă mai lărgită oferă posibilitatea obţinerii unor credite mai avantajoase. Poziţia băncilor faţă de acest domeniu s-ar putea îndulci”, consideră Dan Ioan Popp.

În condiţiile în care din cele 60.000 de locuinţe câte se construiesc în medie anual la nivel naţional, cele dezvoltate de companii private sunt de 15.000-20.000 de unităţi, un portofoliu de 25.000 de apartamente în plus ar reprezenta un real ajutor pentru relansarea pieţei. De unde ar putea scoate, însă, statul 50 mil. euro anual într-o perioadă în care bugetele de investiţii sunt tăiate la maximum?

Investitorii s-au gândit şi la acest aspect şi sugerează o „taxă pe pârloagă” aplicată proprietarilor. Mai exact, statul ar putea face rost de aceşti bani prin impozitarea celor care au active imobiliare pe care nu le exploatează, adică din taxarea proprietarilor care au case nelocuite.

Planul B

O împrospătare a portofoliului de locuinţe cu destinaţie de închiriere ar putea veni şi pe filiera unităţilor locative executate silit de către bănci sau chiar de la dezvoltatorii cu un număr mare de apartamente nevândute.

„Băncile care au portofolii executate pot proceda la închirierea acestora prin trecerea proprietăţilor pe un vehicul special care să se ocupe de administrarea lor. În acest caz, băncile care nu vor să vândă acum, din cauza preţurilor scăzute, pot închiria. Aici totul depinde de cât de presată este banca în a valorifica aceste bunuri”, menţionează preşedintele Impact.

De cealaltă parte, dezvoltatorii au, numai la nivelul Capitalei, peste 4.000 de apartamente goale, în ansambluri cu mai mult de 200 de unităţi. Punerea acestora pe piaţa închirierilor, până ce se dezmorţesc vânzările, ar putea fi o variantă demnă de luat în seamnă, însă nu mulţi o consideră oportună.

„O soluţie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este să închirieze până ce piaţa îşi mai revine. Noi procedăm aşa la Bacău. Acolo se vinde mai greu şi avem închiriate 20 de apartamente, însă mai avem de vândut peste 100 de unităţi. Închiriem două camere cu 200 de euro, cu TVA inclus. Am ales varianta aceasta pentru că măcar se plăteşte o întreţinere din aceşti bani, însă aceste apartamente trebuie renovate pentru a le vinde”, explică Asher Lax. Blocarea la vânzare a unui pachet de locuinţe nu este privită cu interes de către majoritatea dezvoltatorilor, care preferă să lase apartamentele nelocuite.

Un lucru este cert: noile condiţii de piaţă impun o mobilitate a forţei de muncă ce atrage după sine o creştere a nevoii de spaţii locative pentru închiriere. Sectorul rezidenţial nu se va putea relansa fără a se pune un accent mai mare pe această componentă.

4.000 de apartamente noi din Bucureşti stau goale, pentru că dezvoltatorii nu sunt atraşi de varianta închirierii

1,6 mil. de locuinţe din România sunt închiriate, adică un procentaj de 20% din întregul fond locativ al ţării

„De vreme ce 8-10 ani de acum încolo piaţa imobiliară va fi neatractivă pentru investitori, nu are sens să bagi bani în asemenea proiecte”. Liviu Tudor, preşedinte RABO

„O soluţie pentru dezvoltatorii care au multe apartamente goale este să închirieze până ce piaţa îşi mai revine.”
Asher Lax, director vânzări, Adama

Sursa: Capitalsursa: flux imobiliarCiteste si stirile imobiliarePreturile apartamentelor scad, insa notarii impun valori minime in crestere
Atentie! Disparitia executorilor bancari va da fiori reci restantierilor
Super-bogatii revigoreaza piata imobiliara de lux din lume, dupa patru ani de criza
Ca-n vremurile bune: Romanii grabesc pasul spre banci, ca sa ia ultimele credite pe care si le mai permit
Cand e chiria mai buna ca rata
BCR a dat credite de 300 de milioane de euro prin „Prima casa“ 4, adica jumatate din plafon
Preturile de vanzare ale apartamentelor au scazut cu circa 15% in 2011
Marile cartiere ale crizei: Mii de apartamente au ramas “pe hartie”
Constructiile de locuinte au scazut si anul trecut
Ce trebuie sa faci ca sa revinzi in profit un apartament
Asigurarea pentru casa te costa mai mult in 2012
Prima Casa: Restrictiile impuse proprietarilor s-ar putea relaxa
Prin Prima Casa 4 s-au vandut locuinte de peste 300 de milioane de euro
Chiriile la apartamentele de 3 si 4 camere - prima crestere dupa trei ani de scaderi
Capcana imobiliara de sub umbrela insolventelor
Topul celor mai scumpe birouri cumparate in criza
24-26 februarie 2012- O noua sesiune de cursuri oficiale de agent/broker imobiliar
Cresc cererile de refinantare pentru proiectele imobiliare
Piata rezidentiala isi va reduce dependenta de programul „Prima Casa“
Productia schimba fata spatiilor industriale
Piata spatiilor comerciale a ajuns la cel mai inalt nivel din 2008
Prima Casa: numerosi cumparatori au luat teapa si vor sa modifice sau sa-si schimbe apartamentele
Marii dezvoltatori imobiliari straini au ghinion in Romania
Tranzactiile imobiliare se vor dubla in acest an pe seama eliberarii portofoliilor toxice
Modificari la Prima Casa: Liber la executari silite!
Ultimii 7 ani pe piata de retail: 2005, anul antreprenoriatului. Acum am revenit in 2002, blocati de dobanzi uriase
Investitiile in imobiliare au crescut la 115 miliarde de euro in 2011
Numai 48 de credite Prima casa pentru constructia de locuinte in etapa a patra a programului
Reparatiile la bloc se fac din banii proprietarilor
Pierzatorii speculei imobiliare